בית קפה למטה, קופ״ח ליד: הפרויקט שמנסה להביא מודל חדש במשולש עין-כרמל

בעתלית רגילים לחיות בין חניה לחניה. קופת חולים בשכונה אחת, קפה בשכונה אחרת, ותרופות לפעמים מחוץ ליישוב. החיים היומיומיים מתפזרים על פני מפה שלמה, וההליכה ברגל נשארת בעיקר בגנים ובטיילת. פרויקט “ימה”, שמתוכנן בשכונת עין הים–משולש עין כרמל, מציע משהו אחר: לא עוד בניין, אלא ניסיון להחזיר את השירותים, המפגשים והסידורים הפשוטים לטווח הליכה מהבית. לא בטוח שזה יעבוד, אבל זו אחת הפעמים הראשונות שמישהו מנסה לבנות בעתלית לא רק דירות, אלא גם קצב חיים אחר.

הבעיה: יישוב בלי מרכז יומיומי

בעתלית של השנים האחרונות נבנו שכונות חדשות, נוספו תושבים, והיישוב ממשיך לגדול בקצב מהיר. אבל לצד הגידול במספר הדירות, כמעט ולא נוצרו מוקדי חיים יומיומיים שמשרתים את התושבים במרחק הליכה.

ברוב חלקי היישוב, מי שצריך קופת חולים, תרופות, קפה, או אפילו קנייה קטנה, נדרש להיכנס לרכב ולצאת מהשכונה בשביל קופ״ח, לעבור לשכונה אחרת בשביל קפה ולסיים לעתים מחוץ ליישוב בשביל תרופות. אין כמעט רחובות עם רצף של עסקים קטנים, ואין מרכז שכונתי שבו השירותים הבסיסיים נמצאים מתחת לבית או מעבר לפינה.

המצב הזה יוצר תלות כמעט מוחלטת ברכב גם עבור פעולות יומיומיות ופשוטות. במקום הליכה קצרה למכולת או לבית קפה, כל סידור קטן הופך לנסיעה. זה משפיע לא רק על הנוחות, אלא גם על תחושת הרחוב, על המפגשים האקראיים בין שכנים, ועל היכולת של עסקים קטנים להתקיים בתוך היישוב.

במקביל, קיים בעתלית מחסור בשטחי מסחר פעילים. היצע הנדל״ן המסחרי מצומצם יחסית לגודל האוכלוסייה, והביקוש לשירותים קרובים לבית רק הולך וגדל. המשמעות היא שהיישוב מתרחב, אך לא בהכרח מפתח מרכזים יומיומיים שמלווים את הצמיחה הזו.

על הרקע הזה, פרויקטים שמנסים לשלב מגורים עם שירותים ועסקים באותו מתחם נתפסים לא רק כמהלך נדל״ני, אלא כניסיון לענות על פער תכנוני שקיים ביישוב כבר שנים.

הפתרון: עירוב שימושים בלב היישוב

על הרקע של מחסור בשטחי מסחר ושל יישוב שמתנהל בעיקר דרך הרכב, פרויקט “ימה” מנסה להציע מודל אחר. לא עוד בניין מגורים שמנותק מהסביבה שלו, אלא מתחם שמחבר בין דירות לשירותים יומיומיים באותו המקום.

בלב הפרויקט מתוכננים כ־2000 מ״ר של שטחי מסחר, שישולבו בקומת הקרקע של הבניינים. הרעיון המרכזי הוא ליצור רצף קמעונאי בסיסי: קופת חולים, בית מרקחת, מינימרקט, בית קפה ושירותים נוספים, כולם בטווח הליכה מהבית.

לפי עופר שטרן, יזם הפרויקט ותושב עתלית, המחשבה הייתה פשוטה: אם אדם מגיע לקופת החולים, הוא כבר נמצא במקום. משם הוא יכול לעבור לבית המרקחת, להיכנס למינימרקט, או לשבת לכמה דקות בבית קפה. במקום שכל פעולה תדרוש נסיעה למקום אחר, נוצר רצף טבעי של שימושים באותו מתחם.

הדגש הוא על שירותים יומיומיים ולא על מוקד בילוי רועש. כך למשל, לא מתוכננות מסעדות עם מנדפים כמו פלאפל או המבורגר, ולא סופר גדול שפועל סביב השעון. המינימרקט עצמו מתוכנן בהיקף מצומצם יחסית, כ־200 מ״ר, בין היתר כדי לצמצם תנועת ספקים והפרעה לדיירים שמתגוררים מעל.

בית הקפה למשל, מתוכנן מול גן שעשועים מוצל, מתוך מחשבה על הורים שיוכלו לשבת בו בזמן שהילדים משחקים. לצד זאת נשקלת האפשרות לשלב גם מתחם עבודה משותף או שירותים רפואיים נוספים.

הפרויקט מקודם על ידי חברת ע.ק.נ. בניה ופיתוח בע״מ, בתכנון האדריכלית אפרת שטרן.

תכנון שמתחיל מהמדרכה

החידוש לעתלית בפרויקט “ימה” לא נמצא רק ברשימת העסקים שמתוכננים בקומת הקרקע, אלא גם באופן שבו המרחב עצמו מתוכנן. לפי אנשי הפרויקט, נקודת המוצא הייתה הולך הרגל, ולא הרכב.

במקום מדרכה שעוברת לצד חניות או כביש גישה, התכנון מכניס את הולכי הרגל לתוך המתחם עצמו. הרעיון הוא שאנשים לא רק יעברו ליד העסקים, אלא ייכנסו פנימה, יישבו, וישתמשו במרחב.

בין הבניינים מתוכננים מעברים מוצלים עם פרגולות, אזורי ישיבה ופיזור של עצים. המטרה היא ליצור מסלול הליכה נעים, כזה שמאפשר לעצור בדרך לבית הקפה, לשבת כמה דקות, או לעבור דרך המתחם גם בלי יעד מוגדר.

לפי התכנון, המרחב לא אמור “לזרוק” את האנשים החוצה אל החניה או הכביש, אלא להכיל אותם בתוכו. לא רק מקום שמגיעים אליו כדי לסיים סידור וללכת, אלא אזור שאפשר להישאר בו קצת יותר זמן.

אם הרעיון יעבוד בפועל, החוויה היומיומית סביב המתחם עשויה להיות שונה ממה שמוכר היום ברוב חלקי עתלית: פחות תנועה של רכבים בין חניות, ויותר תנועה של אנשים בין עסקים, ספסלים ושטחים מוצלים.

אבן ירושלמית במקום עוד בלוק לבן

מעבר לשאלות של מסחר והליכה ברגל, בפרויקט ניסו לתת מענה גם לשאלה איך המתחם ייראה בתוך הנוף של עתלית. במקום בניינים לבנים סטנדרטיים, התכנון נשען על גווני בז׳ וחיפוי אבן, שמזוהים עם הסביבה המקומית.

הבניינים עצמם מתוכננים בגובה של ארבע קומות, קנה מידה שנחשב נמוך יחסית לפרויקטים חדשים במקומות אחרים בארץ. השילוב בין גובה מתון יחסית לבין חיפוי אבן נועד, לפי התכנון, לרכך את המראה של המתחם ולמנוע תחושה של “בלוק” עירוני מנותק מהסביבה.

השאלה איך זה ייראה בפועל תיבחן רק כשהבנייה תושלם. לא מעט פרויקטים מבטיחים שפה אדריכלית מקומית, אך בסופו של דבר נראים דומים זה לזה. במקרה של “ימה”, ההצהרה היא על ניסיון לייצר מראה שמדבר בשפה של עתלית, ולא בשפה כללית של פרויקטים חדשים.

לא רק דירות חדשות, אלא מוקד חיים

אחד הנושאים שחוזרים שוב ושוב בשיחות על עתלית הוא המחסור בדירות לצד מחסור בשטחי מסחר. היישוב גדל, אוכלוסייה חדשה מגיעה, אבל מוקדי השירות והמסחר לא תמיד גדלים באותו הקצב.

במובן הזה, פרויקט “ימה” מנסה לענות על שתי בעיות במקביל. מצד אחד, הוא מוסיף דירות למלאי המצומצם יחסית ביישוב. מצד שני, הוא מכניס לתוך הפרויקט עצמו כ־2000 מ״ר של שטחי מסחר, שמיועדים לשירותים יומיומיים.

מעבר לנוחות של הדיירים עצמם, יש כאן גם היבט כלכלי רחב יותר. שטחי מסחר ודירות לגובה מגדילים את בסיס הארנונה של היישוב, וביישוב כמו עתלית, שבו היקף המסחר עדיין מוגבל יחסית, כל תוספת כזו יכולה להשפיע על ההכנסות המקומיות.

אבל מעבר למספרים, השאלה הגדולה יותר היא מה יקרה סביב המתחם. אם אכן ייווצר בו רצף של שירותים יומיומיים, תנועה של אנשים לאורך היום ומקום שנוח להישאר בו, ייתכן שהוא יהפוך למוקד חיים קטן בתוך היישוב.

מבחן למציאות של עתלית

פרויקט “ימה” מגיע לעתלית בנקודה שבה היישוב עומד בין שני מצבים. מצד אחד, הוא כבר לא מושבה קטנה ושקטה כפי שהיה בעבר. מספר התושבים גדל, שכונות חדשות קמו, והביקוש לדירות ממשיך לעלות. מצד שני, חלקים רבים מהיישוב עדיין מתנהלים בלי מרכזים יומיומיים ברורים ובלי רחובות שמייצרים חיי קהילה סביבם.

בתוך המתח הזה, “ימה” מנסה להציע מודל אחר: לא רק עוד בניינים, אלא ניסיון ליצור מוקד חיים קטן, עם שירותים בסיסיים מתחת לבית ומרחב שמיועד להולכי רגל.

השאלה האמיתית תתחיל רק אחרי האכלוס. האם האנשים באמת ירדו ברגל לקנות, לשבת בבית קפה או להגיע לקופת החולים, או שהרכב ימשיך להיות ברירת המחדל. האם העסקים יצליחו לייצר תנועה יומיומית, או שהקומה המסחרית תישאר שקטה. והאם המתחם יהפוך לנקודת מפגש, או לעוד פרויקט שמתקיים בעיקר בתוך עצמו.

מאמר זה אינו מאמר מסחרי.