פי שבע יותר צפוף: כך תיראה שכונת גבעת קנדי החדשה

בין הרחובות השקטים של שכונת קנדי, קשה לדמיין את קנה המידה של השינוי שמתוכנן כאן. שורות הבתים הנמוכים, העצים הוותיקים והמרחבים הפתוחים יחסית, הם חלק מנוף מוכר לתושבי השכונה כבר עשרות שנים. אבל במסמכי התכנון הרשמיים שאושרו בדצמבר 2024, אותה קרקע בדיוק מתוארת אחרת לגמרי.

תכנית ההתחדשות למתחם מציעה להרוס את המבנים הקיימים ולהקים במקומם שכונה חדשה עם 867 יחידות דיור, במקום 242 הקיימות כיום. זהו שינוי של יותר מפי שלושה במספר הדירות בשטח זהה.

אלא שהנתון המשמעותי ביותר מסתתר בסעיף אחר במסמכים: הצפיפות. לפי התכנית, הצפיפות המתוכננת בגבעת קנדי תעמוד על כ־42.5 יחידות דיור לדונם. לשם השוואה, הצפיפות בשכונות הוותיקות של עתלית עומדת על כ־6.2 יחידות לדונם, ובשכונות החדשות על כ־7 עד 9 יחידות לדונם, לפי נתונים מתוך תכניות מאושרות של היישוב.

הפער הזה, שמגיע לכמעט פי שבע בין המרקם הוותיק לבין התכנון החדש, אינו פרשנות אלא מופיע במסמכים רשמיים. השאלה מה המשמעות שלו לחיי היומיום, למרחב הציבורי ולתשתיות, נשארת פתוחה.

תחילת הדרך של גבעת קנדי

שורשיה של שכונת קנדי נעוצים בשנות ה־50 של המאה הקודמת, תקופה שבה עתלית קלטה עולים חדשים במסגרת גלי העלייה שלאחר קום המדינה. השכונה הוקמה כשיכון לעולים, בעיקר ממרוקו, כחלק ממאמץ לאומי לספק דיור קבוע לאוכלוסיה שהגיעה למעברות ולמחנות המעבר.

השם “קנדי” לא ניתן במקרה. הבנייה במקום מומנה בסיוע תרומות של הקהילה היהודית בקנדה, במסגרת פרויקטים שנועדו לסייע בשיכון עולים בישראל של אותה התקופה. התרומות האלו אפשרו הקמה מהירה של בנייני מגורים, שתוכננו באופן אחיד ופשוט, כפי שהיה מקובל אז בפרויקטים ציבוריים.

כעת, שבעה עשורים לאחר הקמתה, גבעת קנדי ניצבת בפני תכנית התחדשות שמבקשת לשנות את קנה המידה של הבינוי במתחם.

מה כוללת התכנית בפועל

תכנית ההתחדשות בקנדי משתרעת על שטח של כ־51 דונם, בין הרחובות הסלע, הזית והחרוב. על סמך המידע בתכנית, בתוך המתחם נמצאות כיום 242 יחידות דיור. כל המבנים הקיימים מיועדים להריסה, ובמקומם מתוכננים מבני מגורים חדשים, שחלקם יגיעו לגובה של עד עשר קומות. לצד מבני המגורים, התכנית כוללת גם שטחי מסחר בקומות הקרקע לאורך הרחובות המרכזיים, וכן מבני ציבור כגון גני ילדים, מעונות יום, בית כנסת, קופת חולים, מועדון קהילתי ומתנ״ס.

חלוקת הקרקע בתכנית מציגה תמהיל עירוני: כ־34.5% מהשטח מיועדים למגורים, כ־26.3% לשטחים ציבוריים פתוחים וכ־30% לדרכים, כאשר יתרת השטח מוקדשת למבני ציבור ושימושים משלימים. המשמעות היא יצירת שכונה חדשה בקנה מידה שונה מהמרקם הקיים, עם מספר גדול יותר של דירות, מבנים גבוהים יותר ושילוב של שירותים ציבוריים ומסחר בתוך המתחם עצמו.

כך נראית הצפיפות ביחס לשאר עתלית

כדי להבין מה משמעות הצפיפות בתכנית של גבעת קנדי, צריך להעמיד אותו לצד נתוני הצפיפות של שכונות אחרות ביישוב.

לפי מסמכי התכנית, הצפיפות המתוכננת בקנדי עומדת על כ־42.5 יחידות דיור לדונם נטו. הנתון הזה משקף את הבינוי לאחר ההתחדשות, עם 867 יחידות דיור על שטח של כ־51 דונם.

לעומת זאת, בשכונות הוותיקות של עתלית הצפיפות נמוכה משמעותית. לפי נתונים תכנוניים של היישוב, הצפיפות במרקם הוותיק עומדת על כ־6.2 יחידות דיור לדונם. בשכונות החדשות יותר, כמו נחלים והשדות, הצפיפות עולה, אך עדיין נעה בדרך כלל בטווח של כ־7 עד 9 יחידות דיור לדונם, בהתאם לסוג הבינוי.

כאשר מציבים את המספרים זה לצד זה, מתקבלת תמונה ברורה:

• שכונות ותיקות: כ־6.2 יח״ד לדונם
• שכונות חדשות: כ־7–9 יח״ד לדונם
• גבעת קנדי בתכנית החדשה: כ־42.5 יח״ד לדונם

כלומר, הצפיפות המתוכננת בגבעת קנדי גבוהה פי כמה מהצפיפות המוכרת בכל חלקי היישוב כיום.

אם מתרגמים את הנתונים האלה להיקף אוכלוסיה, לפי ממוצע של כ־3 נפשות למשק בית (נתון מקובל בתכנון שכונות מגורים) מדובר בתוספת פוטנציאלית של כ־1,800 עד 2,000 תושבים במתחם אחד.

רוצים לקבל את הסיפורים הבאים לפני כולם?
הצטרפו לקהילת הפלמינגו בוואטסאפ

השאלות שנשארות על השולחן

מעבר לטבלאות ולגרפים נשארות שאלות שקשורות לחיי היומיום, איך תשפיע הצפיפות החדשה על הרחובות שסביב המתחם? האם מערך הכבישים, החניה והתחבורה הציבורית יותאם למספר התושבים החדש? האם מוסדות החינוך, הבריאות והקהילה יספיקו לגדול יחד עם מספר הדירות? ואיך ישתלב המרקם החדש, הגבוה והצפוף יותר, בתוך היישוב כפי שהוא מוכר היום?

אלה אינן שאלות של בעד או נגד, אלא שאלות של קנה מידה, תשתיות ואיכות חיים. המספרים כבר על הנייר. עכשיו נותר לראות אילו תשובות יינתנו להם בדרך אל המציאות.